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          扛不住了?今年超400家房企宣布破產!

          發布時間:2019-11


          作者|凱風

          來源|國民經略(ID:guominjinglve)

          已獲轉載授權

           
          今年前11個月,全國已有超400家房企宣布破產。
           
          據人民法院網站公告,截至10月底,全國宣告破產的房企已經增加到408家。

          其中,廣東地區破產房企家數最多,達63家,其后依次為浙江和江蘇,分別為40家、37家。
           
          這些破產的房企,大多數都是中小型房企,且多數集中于三四線城市。當然,其中不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。
           
          房地產歷來被看做是最賺錢行業,一年幾百家企業破產,這種現象的出現,意味著什么?
           
          其一,房企破產并非新鮮事,與全國9萬多家房地產企業相比,400多家破產,只是九牛一毛。
           
          全國到底有多少房地產開發商?

          據國家統計局數據,2017年全國共有9.6萬家房企,從業人數高達283.1萬人。其中,廣東(8203家)、河南(7205家)、山東(7126家)位居前三。
           
          房企數量雖然如此龐大,但大多數只是曾經有過涉房地產業務,許多中小房企可能只是一個空殼,甚至只是項目公司,很多早已沒了實際開發業務,申請破產倒閉并不令人意外。
           
          事實上,從今年破產的房企名單也可看出,絕大多數房企都是名不見經傳,聞所未聞,既未聽過其名,更未見過開發樓盤和項目,這樣的企業破產倒閉,影響相對有限。
           
          其二,相比于小房企破產,值得注意的是,一些過去經營良好的大中型房企頻頻“爆雷”,這背后的市場信號不容忽視。
           
          近日,知名房企三盛宏業被曝拖欠員工理財資金,且被法院列為“老賴”。就在一個月前,該房企剛剛躋身百強名單,其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。
           
          與三盛宏業一樣,今年以來,包括五洲國際、新光集團、銀億集團在內的大中型房企陷入資金鏈危機。這其中,銀億集團還曾位列中國民企500強,如今卻陷入申請破產的困境。
           
          這背后的市場信號顯而易見。房地產是典型的高周轉、高杠桿、高負債行業,對資金環境和融資環境極其敏感。

          一旦融資鏈條收緊,大型房企就不得不借助降價促銷回籠資金,而中小房企則可能面臨生死存亡的選擇。
           
          這種模式,過去曾經讓無數房企賺得盆滿缽滿。但隨著經濟進入新常態,大水漫灌的環境不復存在,高杠桿和高負債,轉瞬成為壓在大多數企業頭上的重擔。
           
          其三,隨著經濟進入新常態,樓市步入下半場,房地產行業大洗牌剛剛開始。
           
          房地產行業,龍頭效應極其突出。包括恒大、碧桂園、萬科、融創在內的前十大房企市場占有率高達30%,百強房企市場占有率超過60%,剩下的9萬家房企只能瓜分剩余30%的市場。
           
          可見,原本中小房企的市場占有率就極其有限,一旦資金收緊、市場不再高增長,那么房地產行業的存量博弈就隨之而來。
           
          存量博弈,向來是刺刀見紅,行業競爭只會更加激烈,一眾中小房企命運叵測。
           
          可以料見,房地產中的國企具有融資優勢,大型企業則擁有市場優勢,中小房企則會在融資收緊和市場收縮的雙重擠壓之下,逐漸失去生存機會。
           
          其四,這再次提醒我們:小開發商的房子盡量不要買。
           
          一方面,一旦大環境變化,小開發商跑路風險更高。
           
          大開發商的融資渠道相對較多,風險承受能力相對較強,面臨調控高壓,通過降價促銷回籠現金流的操作空間大,應對風險的能力相對較強。
           
          與之相比,中小開發商的開發商的現金流、資金鏈都十分堪憂,難以承受樓市調控的持續沖擊,更無法應對變幻莫測的經濟環境。
           
          另一方面,大開發商固然存在質量問題,小開發商的問題同樣不會少,且維權更難。
           
          在限價政策、高周轉模式的刺激之下,開發商普遍都有偷工減料的動力,房屋質量難以保障。這方面,大開發商的問題不少,但小開發商只會更加泛濫。
           
          之所以在很多人的印象里,大開發商質量問題層出不窮,只是因為輿論緊盯大開發商,小開發商的問題沒有得到充分曝光。
           
          所以,萬科、碧桂園甚至美的,一旦出了安全事故或維權事件,迅速就能在社交網絡蔓延開來。
           
          這也帶來另一重提醒:與小開發商相比,大開發商認知度更高也會更顧及名聲。即使出現問題,也會更容易組織維權,維權的聲音更能得到社會輿論的關注和聲援,小開發商根本就沒人認識,維權再聲嘶力竭,恐怕都難得到關注。
           
          所以,樓市下半場,一切都要審慎安全為第一原則,一切都要看到長遠。

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